マンションを売却するスケジュールを立てて、慌てないようにする

公開日:  最終更新日:2017/01/11

マンションを売却するときにはどのような流れで手続きが進んでいくのでしょうか。

ほとんどの方がマンションを売却する際にはマンション会社に仲介業務を依頼するかと思いますが、手続きなどマンション会社に任せる部分は大きいにしても、自分でどのような流れで進んでいくかはある程度把握しておくべきです。

買い替えの場合には資金計画を練る必要もありますし、事前に調べておきたいこともあります。そのためにも、まずはどのような流れでマンションの売却が進んでいくのか、確認しておきましょう。

流れ

  • 住み替えの時期や資金状況などおおまかな計画を考える
  • 周辺価格相場を把握する
  • マンション会社を探す
  • マンション会社に査定を依頼する
  • マンション会社に仲介業務を依頼する(媒介契約を結ぶ)
  • マンションを売り出す
  • 内覧
  • 購入希望者と売却条件についての交渉をする
  • 物件情報の開示をする
  • 売買契約の締結
  • 物件の引き渡し

計画を考える

マンションを売却する理由は子供の成長に伴うライフスタイルの変化や転勤、物件を相続したからなど、人によって様々です。

まずはいつ売却するのかそのタイミングや、住み替えの場合には新居の資金にいくら回せるのかなどといった資金状況も合わせ、売却~その後までのおおまかな計画を立てる必要があります。

以下のような点も気をつけながら、おおまかな計画について考えてみましょう。

  • 新居はどうするのか(購入か賃貸か)
  • 引越しはどのくらいの時期か
  • 売却時期はどのくらいにするのか
  • 新居の購入に充てられる資金はどのくらいなのか
  • 売却価格はどのくらいにすべきか
  • 売却ではなく賃貸経営はどうなのか

周辺価格相場

のちにマンション会社に査定を依頼すれば価格は出ますが、その価格が適正なのか?周辺相場に対して妥当なのか?というのは相場をある程度知っていないとわからないですよね。

周辺相場を知っておけば、その物件の間取りや築年数や状態であればだいたいこの程度だろう、ということがわかるわけです。

また複数のマンション会社に一括査定を依頼するにしても、あらかじめ周辺相場がわかっていれば、「なぜここはこんなに高値をつけていてここはこんなにも低い価格を提示してきているのだろう?」と質問をする根拠にもなります。

周辺相場は住宅情報誌や折り込みチラシ、また間取りや地域が似ている物件をネットで調べるなどすればある程度わかってきます。

不動産会社を探す

売却を成功させるためには、取引全体をサポートしてくれる不動産会社の力が欠かせません。そのため、信頼出来る不動産会社を選ぶことは非常に重要なポイントなのです。

しかし、不動産会社といってもその業者の数は平成28年3月時点で12万以上と非常に多く、そのなかからどうやって選んでいけばいいのかと思ってしまいますよね。

そこでまずは以下の3点についてチェックしてみてください。

不動産業界団体に加盟している

不動産業界団体に加盟するためには審査があり、それらの基準をクリアしていなければ加盟することができません。

つまり、業界団体に加盟しているということはそれなりの信用のある会社ということです。またもしもトラブルがあったとしても、業界団体の苦情窓口に相談することができるので安心です。

営業年数が長く経験豊富

不動産業には免許番号が必要なのですが、この免許番号の()内の数字というのは実は宅建業免許の更新回数を示しています。免許番号は1996年4月1日以前は3年ごと、以降は5年ごとの更新になっていますので、書いてある数字を見ればその会社がどのくらい長く営業しているかがわかります。

長く営業をしている会社というのはそれだけ長く安定して経営を続けていて、それにともなった実績も持っていると考えていいでしょう。

その会社の得意分野と物件がマッチしているかどうか

不動産会社と一口にいっても、賃貸物件が得意なところもあれば売買物件が得意なところ、また半々くらいで扱っているところ、また戸建てが得意なところやマンションが得意なところなど様々です。売却の際には、その会社の得意分野が物件とマッチしているところを選ぶようにするのがポイントです。

一から不動産会社を探すのは面倒!という方は、まずは一括査定サイトで探すのもいいかもしれません。一括査定サイトに登録されている業者は多いところでも1,500社程度と全体からすると一部ではありますが、ある程度の優良業者に絞られています。

不動産会社が多すぎて選べないという場合にはまずはここから探してみるというのも一つの手ですよ。

不動産会社に査定

マンション会社に査定を依頼する際の注意点は、必ず複数社に査定依頼をすることです。査定には簡易査定と訪問査定がありますが、まずは簡易査定で候補をある程度絞ってみるのもいいでしょう。

簡易査定ならいきなりマンションにくることはなく、机上での簡単な見積もりになりますので気軽に依頼していいです。

より正確な査定額を知りたいのであれば、訪問査定を受けましょう。実際に不動産会社が現地を確認して見積もるため、正確な査定額がわかります。一般的にも、まずは簡易査定を依頼してからあとから訪問査定を頼むケースが多いようです。

訪問査定では正確な査定額だけでなく、その業者が今後のマンション売却において信頼出来るパートナーかどうかを見極める重要な機会です。親身になって対応してくれているかなど、実際に会って担当者と話をしてみるということが大切なのです。

仲介業務を依頼

査定が完了し、正式に仲介を依頼するマンション会社が決まりましたら媒介契約を結びます。

媒介契約には

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

という3種類の契約方法があり、それぞれによってマンション会社の活動の仕方が変わってきます。非常に重要な選択ですから今後の活動のことを踏まえてどの媒介契約がよいかを慎重に検討しましょう。

マンションを売り出す

媒介契約を結んで売り出し価格が決まりましたら、実際に物件が売りに出されます。販売活動は媒介契約の種類やマンション会社によっても異なりますが、自社ホームページへの掲載や広告媒体への掲載、レインズ(マンション流通機構が運営するネットワークシステム)への登録などを行い宣伝活動を開始します。

売り出し価格はマンション売却においてこれもまた重要なポイントの一つです。高すぎる売り出し価格だと長期間売却ができないなんてことにもなってくるからです。

自身の希望だけでなく、マンション会社が出してきた査定価格や周辺の相場、市場の動向など、様々な点を考慮して慎重に決めていきましょう。

内覧

宣伝活動により購入希望者や検討したいという方が現れれば、実際に立会いの上、マンションを見てもらう「内覧」を行います。内覧は購入希望者が購入を決めるにあたって非常に重要なイベントです。早く高く売れる物件というのはこうしたところで売り主が努力しているということが挙げられます。

マンション会社任せにするのではなく、購入希望者に良い第一印象を持ってもらえるよう掃除や整理整頓を心がけましょう。

  • 片付けや整理整頓
  • 水まわりの掃除
  • 臭いに気をつける

購入希望者と交渉

購入希望者が現れたら、希望購入価格や提示している引き渡し日、代金の支払い方法など買い主との交渉を行います。自分が納得のいく売却ができるよう、譲れる点、譲れない点を明確にして仲介のマンション会社に明確に伝えていきましょう。

物件情報の開示

売買契約の前に、物件の情報をできるだけ正確に購入希望者へ提供します。契約締結後に聞いていなかった不具合や欠陥(瑕疵)が出ますとトラブルのもとになりますので誠実に購入希望者に伝えます。双方の理解が得られるまで様々な取り決めを契約までに決めておきます。

マンション会社の仲介の場合には、宅地建物取引業法の定めにより「重要事項説明」といって詳細な物件説明を行わなければなりませんので、マンション会社の物件調査に協力しましょう。

売買契約の締結

売買条件に双方で納得がいきましたら、売買契約を結びます。この際、手付金として物件価格の1割前後を買い主から受け取ることになります。売買契約が締結したら次はいよいよ引き渡しです。

売買決済時には住宅ローン残金の返済、抵当権の抹消手続き等を同時に行うのが一般的です。その他、設備や備品などの取り扱いについて買い主立会いのもと現地で十分に確認します。

売買決済と同時に物件の鍵の引き渡しとなり売買契約は全て完了となります。引き渡し後は税務申告の手続きも必要になりますので忘れずに行いましょう。

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