相続したマンションを売る場合の、相続税のシミュレーション

公開日:  最終更新日:2017/01/11

相続などによるマンションの売却処分を検討する方も多くいます。両親と離れて暮らしていたり、仕事の関係などで、すでに自分でマンションを購入している場合も多くあり、不動産を相続しても自分が住む済まないを選択する必要がでてきます。

しかも、相続すると税金もかかりますし、維持するにもお金がかかってくるので、その辺も考慮すると売却という選択肢が出てくる訳です。また不動産を相続した場合、税金がかかってきます。

相続する側の事を考えた場合、負担を減らす為には不動産を売却して現金を資産として残す事も考えられます。

相続するのに売却を検討

良くテレビなどでは遺産相続争いなどのシーンが取り上げられるので、相続する事で自分にメリットがあると思い込んでいる方が多いのですが、相続する事でデメリットがある事も知っておきましょう。

マンションを相続するデメリット

  • 不動産を相続すると固定資産税がかかる
  • 後々売るなら、今売却した方がいい!時間経過と共に、マンションの価値は下がる
  • 相続した時点でマイナスになる…もしくは不動産の相続税が払えない
  • 相続した不動産には固定資産税がかかる

すでに持ち家がある方は知っていると思いますが、土地、家を所有している場合、固定資産税がかかります。固定資産税がいくらかかるかは、市区町村によって評価額が異なりますので、それぞれの自治体で調べる必要があります。

  • 相続不動産とは別の住居に住んでいる
  • 固定資産税:年間15万円
  • 現在の年齢:35歳

例の条件で、相続した場合、固定資産税が年間15万円ですので、もし定年(65歳)まで所有し続けた場合、30年になるので 30年×15万円 = 450万円→ただし、3年毎に固定資産税の基本となる評価額の見直しがあります。

65歳の時点で450万円を支払った計算になります。85歳まで所有し続けたとすると、50年×15=750万円…もし住もうと考えていたのであれば、まだ納得できますが、ただ所有しているだけでは750万円も損する可能性があります。

相続した住居が一戸建ての場合は、手入れを怠り、近所に危険を及ぼすような場合には特定空き家に指定され、固定資産税の軽減が受けられずに、高くなる可能性もあります。

マンションの価値は下がる

所有し続けた場合の固定資産税の話しをしましたが、もし、後々売る事になるなら、早めに売却を検討した方が良いでしょう。時間経過と共に、マンションの価値は下がっていきます。

いつ売るのかはわかりませんが、マンションの価値が下がった状態で売るなら、なるべく早く売却した方が得策です。もちろん、すぐに決める事ができない状況も考えられますし、何か事情が無い限り(偽装など)、すぐに大幅な下落は無いとは思いので、なるべく早く決める事が大事です。

不動産の相続税が払えない

相続税を払う為に売却するという方もいます。実は相続すると相続税を支払う必要がある場合がでてきます。 相続する金額、法定相続人の人数にもよりますが、相続金額が大きい場合、相続税も大きくなります。

相続税は基本、10ヶ月以内に申告、納税をしなければいけないので、10ヶ月以内に用意できれば良いのですが、できない場合は売却を検討する方がいると言う事です。相続は借金などの部分も引き継ぎますので、もしもマイナスになる場合は相続放棄という選択もある事を覚えておきましょう。

相続すると相続税がかかる!相続によるデメリットが多いと感じた人は不動産の売却も検討してみるデメリットの方が強いと感じた場合は相続した不動産の売却を検討した方が良いかもしれません。

ムダに所有するのは意味がないですし、お金もかかります。今後にかかるお金についても考える必要がありますが、判断基準としては、今後相続した不動産に住むかどうかです。相続人にとって、被相続人との思い出の場所でもあるはずです。

じっくり検討して決めるべきですが、相続税を支払う期限があり、もし売却する場合においても、高く売る為にはできるだけ期間に余裕を持つべきですので、なるべく早く決める必要があります。

相続したマンションを売却

  • 相続登記(名義の書き換え)
  • マンションの査定を依頼
  • 不動産会社に売却を依頼

相続登記(名義の書き換え・変更)

不動産の所有者が亡くなり、相続開始すると、その不動産の所有権が相続人に移動します。しかしそのままの状態では名義はまだ以前のままの状態ですので、相続登記をして名義を所有者に書き換える必要があります。

原則、相続したらすぐに相続登記をすべきですが、特に期限が設けられている訳ではないので相続登記しなくても特別問題がある訳ではありません。しかし、もし担保にしようと考えたりする場合に登記上の名義人が亡くなった方になっている場合、他の相続人の合意が必要になったりします。

もし他の相続人が亡くなっていたりすると、また複雑になり、大変な事になりかねません。その為、すぐに問題が起こる訳ではありませんが、相続したら、なるべく早く相続登記をしておくべきです。

マンションの査定を依頼

マンションの査定を不動産会社に依頼することで、どれくらいで売れるかどうか?とその後仲介を頼む不動産会社の選定に役立ちます。必ず複数の会社(出来る限り)に査定見積もり依頼をだし、所有マンションの大体の相場を掴みましょう。

くれぐれも面倒だからと言って1社だけに査定依頼とならないようにしてください。少々面倒な方、時間が中々とれない、相続するマンションが遠方にある場合などは、不動産の一括査定サイトの利用が便利です。

不動産会社にマンションの売却を依頼複数の業者の査定額をもとに査定額と根拠などを確認し、どの業者に依頼するかを決めてください。業者は一括査定を利用している事がわかっているので査定価格を競うことになります。

その為査定額が高くなる傾向にあるので、その査定価格に根拠が無い場合は、依頼を辞めた方がよいでしょう。

相続税

相続した不動産を売却した場合、通常、課税譲渡所得によって住民税や所得税を納税することになります。

また、相続不動産を売却する場合は、相続開始から3年10ヶ月以内であれば「相続税が取得費に加算される特例」が適用できる場合があり、取得費を加算できるため、結果的に譲渡所得税、住民税を軽減できます。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例さて、相続税に関してですが、不動産を相続したら相続を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告、相続税を納税をしなければいけません。相続人の人数によって、それぞれの相続人が支払う相続税が異なります。

もし相続税の支払い額がわかり、不動産(マンション・土地)の売却を検討するなら、期間も限られていますのでなすべく早く動く必要があります。

事前に相続する事が分かっている場合は、あらかじめ査定して準備しておくとスムーズに進みますが、 所有者が亡くなっている訳ではないのに売却の準備をするのは気がひけますね。

相続税の計算方法相続税の計算は全ての財産から借金や葬儀費用などを引いて正味の遺産額がいくらあるのかを算出した後に、基礎控除額を引いて、課税対象となる課税遺産総額を出して、その後、額に応じて税率を掛けて計算します。

相続税の基礎控除額

まず基礎控除ですが、この金額までは相続税を支払う必要がないという額なので、もし超える場合は超えた額が課税対象となります。基礎控除額は下記の式で計算が可能です。平成26年12/31以前に相続開始した場合の課税遺産総額

課税価格の合計額-基礎控除額(5,000万円+1,000万円×法定相続人の数)平成27年1/1以後に相続開始(被相続人が死亡)した場合課税遺産総額

課税価格の合計額-基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)平成27年1月1日以降の基礎控除額は3000万円+600万円×法定相続人の数で計算できます。相続税の計算方法を改定前の計算式で紹介しているホームページもあるため、気をつけましょう。

  • 遺産額:1億6000万円
  • 法定相続人:3人
  • 相続人の内訳:妻、長女、次女

基礎控除額=3000万円+600万円×3=4800万円基礎控除額が4800万円ですので、この場合、もし遺産が4800万円以内であれば相続税がかかりません。いくらかかるのか心配になる方もいると思いますが、法定相続人と遺産額がわかれば、相続税を払う必要があるかないかもすぐにわかります。

もちろん4800万円を超えた部分に関しては課税対象となるので相続税が発生します。課税遺産総額 = 1億6000万円 – 4800万円 =1億1200万円

妻:50% 長女:25% 次女:25%相続すると考えると、

  • 妻:1億1200万円×50%=5600万円
  • 長女:1億1200万円×25%=2800万円
  • 次女:1億1200万円×25%=2800万円

課税遺産額

  • 妻: 5600万円×30%-700万円=980万円
  • 長女:2800万円×15%-50万円=370万円
  • 次女:2800万円×15%-50万円=370万円

 

相続税の合計は980万円+370万円+370万円=1720万円

配偶者の税額軽減

相続人が配偶者の場合、「法定相続分」または「1億6000万円」のいずれか大きい額の方までの財産を相続しても相続税はかかりません。上記の場合で言うと、妻の法定相続分は5600万円ですので、1億6000万円に満たない為、相続税はかかりません。

よって、長女:370万円と次女:370万円の相続税がかかります。

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