査定から引き渡しまでの、マンションを売る流れを解説

公開日:  最終更新日:2017/01/11

マンション売却には、大きく分けて5つのステップがあります。

  • 不動産会社に査定を依頼
  • 不動産会社と媒介契約を締結
  • 瑕疵の申し出
  • 売買契約を締結
  • 引渡し・所有権移転登記

不動産会社に査定を依頼

住まいを売却する際には、いくらで売り出すかを決めなければいけません。いくらで売却できそうか、売却する物件の評価額を不動産会社に査定してもらいます。

スムーズに売却するには、相場を知ることが大切です。売主としては、できるだけ高く売却したいもの。しかし、相場とかけ離れた価格では売却できません。

不動産というのは、全く同じものは存在しません。それだけに価格の判断は難しいものです。不動産会社の意見を参考に売り出し価格を決めることになりますが、できるだけ多くの情報を集め、納得して不動産会社を選ぶことが重要です。

査定を依頼するときの注意点

不動産会社に査定を依頼するときは、次の点が大切です。

事前に相場感をつかんでおく

事前に、不動産ポータルサイトなどで周辺の売却物件の売り出し価格を調べ、相場感をつかんでおきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼

複数の不動産会社に査定を依頼を依頼しましょう。そうすることで、売却したい物件の相場を把握することができます。また、業者の対応の良し悪しも判断できます。

 

不動産会社と媒介契約を締結

不動産会社を選んだら、売却活動を進め、買主を探してもらうため、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介とは、いわゆる仲介のことです。

不動産会社が売主と買主を仲介するのでなく、不動産会社に買い取ってもらうという方法もあります。不動産会社による買い取りについて詳しくはこちらをご覧ください。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。それぞれ次のような特徴があります。

一般媒介

  • 複数の不動産会社と契約可能
  • 自分で見つけた相手と直接契約することも可能
  • レインズへの物件情報の登録義務なし
  • 売主へ業務報告の義務なし

専任媒介

  • 不動産会社1社とだけ契約
  • 自分で見つけた相手と直接契約できる
  • レインズに7営業日以内に物件情報を登録する義務あり
  • 売主に対し2週間に1回以上の業務報告義務あり

専属専任媒介

  • 不動産会社1社とだけ契約
  • 自分で見つけた相手と直接契約できない
  • レインズに5営業日以内に物件情報を登録する義務あり
  • 売主に対し1週間に1回以上の業務報告義務あり

レインズとは、指定流通機構が運営する業界の物件情報データベースです。

瑕疵の申し出

売却する物件について、あらかじめ開示すべき情報を申し出ます。特に、瑕疵(キズ、損傷、不具合、抵当権の設定など)がある場合は、トラブルの原因となるので、必ず重要事項説明書に記載しなくてはなりません。

ここに記載のない場合、損害賠償や契約解除などになってしまうこともあるので注意が必要です。

売買契約を締結

買主が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約が成立すると、不動産会社は仲介手数料を売主に請求できるようになります。

なお、売買契約を結んだ時点では、まだ取引は完了していませんから、仲介手数料は、契約時に半金、決済・引き渡し時に残りを支払うのが一般的です。

売却する不動産の用途や所有期間などによって、所得税・住民税などの税金の特別控除や軽減税率などの特例が認められ、税金が軽減されることもあるので、不動産の譲渡所得にかかる税金についても、よく理解しておきましょう。

引渡し・所有権移転登記

代金を受け取り、引き渡し・所有権移転登記が済んだら、不動産の売却手続きは完了です。

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