売却理由の整理から不動産会社の選び方までの、マンション売却の流れ

公開日:  最終更新日:2017/01/11

マンションの売却をスムーズに行い、且つ損をしないためには、何は無くともその流れを知っておかないと始まりません!

マンションを売る理由は人それぞれだと思いますが、その状況や、また買い替えなのか売るだけなのか?ってことでも流れは少し変わってきます。

ここではそのマンション売却の方法をしっかり理解するために、マンション売却の超入門その1として、まずは基本のキであるマンション売却の流れについて説明したいと思います。

マンション売却の流れ

マンションを売る場合の売却は、概ね以下のような流れ(手順)で進みます。売却初心者の方は不安もあるかもしれませんが、この流れを理解しておけばまず間違いないです!

ちなみに、マンションを売るだけの場合は以下の手順だけを気にしておけばいいのですが、買い替えの場合は、売却と購入のタイミング調整等が必要になってきます。

  • マンションの売却理由(家を売る理由)と状況の整理
  • マンションの相場を調べて売却価格の目安を立てる
  • 不動産会社を探す
  • マンションの物件価格の査定を依頼する
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ(仲介の依頼)
  • マンションを売り出す(不動産会社による売却活動)
  • 内覧
  • 購入希望者と条件の交渉をする
  • 物件情報の開示
  • 売買契約の締結
  • マンションの引き渡し

マンションの売却理由と状況の整理

家を売る理由を整理する

マンションを売るとなった場合、まずは、その理由をはっきりさせるところから始まります。というのも、その理由、状況によっては売却手順や想定しておかなければいけない期間等が変わってくるからです。

実際、その売却理由は千差万別、子供の成長に伴うライフスタイルの変化や転勤による転居、住宅ローンの支払い苦、住環境の不満等いろいろあるかと思いますが、その理由をまずは整理してみましょう。

実際にマンションを売りに出して、購入希望者(検討中)が内覧に来た際、どうして売るんですか?ってたいてい聞かれます。

その時に、差し障りなく理由を説明できると購入者に対する印象もいいですね。(この差し障りなくっていうのも大事なポイントの一つでもあるので別途説明しますね。)

住み替えの時期、現在の資金状況の把握

理由を整理したら、次にすることは、住み替えの時期(売るだけの場合は別)や現在の資金状況(新居の資金としていくらまわせるか)等、自分の状況を整理することです。買い替え(住み替え)の場合に注意するポイントについては、以下のページにも詳細をまとめていますので参考にして下さいね!

売却価格、時期、新居の形態のイメージを固める

以上が整理できると、実際にどれくらいの金額で売却するべきなのか?売却時期はいつ頃にすべきか?新居は購入するのか賃貸にするのか?更には、売却じゃなくて貸し出す(賃貸経営)する?なんてこともイメージできて実際の計画がはっきりしてきます。

まとめると以下のとおりです。

  • 売却理由の整理する
  • 住み替えの時期、現在の資金状況を把握する
  • 売却価格、売却時期、新居の形態(購入?賃貸?)を想定し、計画を立てる

不動産の相場を調べて売却価格の目安を立てる

売却するとなったら、実際に不動産業社に問い合わせる前に、周辺価格相場をチェックして、大体自分のマンションはこれくらいで売れるんだろう、というある程度の相場を把握しておいたほうがいいです。

もちろん、不動産業者に査定をお願いすれば価格は出てきますが、それが妥当かどうかってはっきり言って、素人にはわからないですよね?マンションの相場の目安を把握しておくと、実際に不動産屋から金額を提示された際に、適切な価格であるかどうかがある程度わかります。

そして、自分の家の規模、築年数ならこれくらいで売れるんじゃないかな?っていうことも分かってきます。

一昔前のような悪徳業社っていうのは少なくなりましたが、複数社に査定を依頼するとその金額が結構バラつくことに気がつくはずです。それぞれ、思惑があって金額に差がつくのですが、相場を知っておくことによって、その際にこの査定金額である理由を業者に確認しやすくなりますし、信頼の置ける業者であるかどうかの判断材料にもなります。

近隣地域の相場を調べる方法は、一番簡単なのは検索すると今販売されている物件が出てくるので、その価格や間取り、築年数等を照らし合わせて自分の家に近い物件を比較すれば、おおよその相場を把握することができます。

また、レインズのサイトで、マンションか戸建、地域を選択して検索すれば、その地域周辺の過去の物件の成約価格の一覧が見られます。部屋数、面積、築年数も表示されるんで自分の家と類似の物件の価格を見れば参考になると思います。

不動産会社を探す

マンションを納得して売るためには、信頼のおける不動産会社を選ぶことがとても重要になってきます。査定を依頼する前に、できるだけ幅広く不動産会社の情報を調べておきましょう。

と言っても、実際に担当者と話をしてみないと詳細はわからないというのも現実です。ですので、事前のチェックポイントとしては、以下の3点くらいを見ておけばいいかと思います。

不動産会社の事前チェックポイント

  • 不動産業界団体に加盟しているか?
  • 営業は長く安定して続けているか?
  • 自分の売りたい物件(不動産)のタイプと得意分野が一致しているか?

不動産業界団体に加盟しているか

業界団体は、宅建業・建設業の免許の有無、資本金、売り上げ、実績や過去の違反などの審査基準があって、加入時にそれらの基準をクリアしないと加入できません。なので、業界団体に加盟しているということはそれなりの信用があると判断してもいいです。

また、不動産に関してトラブルが発生した場合の相談窓口も設置していますので、もしもの場合に安心です。

 

営業は長く安定して続けているか

営業年数も一つの判断基準です。営業年数が長ければ、それだけ顧客に支持され、長く安定して経営していることになるので、それなりのレベルの経験を有していると判断できます。

ただ、営業年数が短くても企業努力によって強力なノウハウを持っている不動産会社も確かにありますので、過信せずに判断基準の一つと思っておけばいいです。ちなみに、営業年数の調べ方ですが、宅地建物取引業免許証の免許番号を見るとわかります。

免許証場号は、左から免許権者(更新回数)番号の順になっています。( )の中の番号が更新回数なんですが、免許は5年ごとの更新になるので、この数字が大きければ大きいほど営業年数が長いことになります。

得意分野が一致しているか

3つ目は3番目に書きましたが、実はかなり重要なポイントです。それは自分の目的と不動産会社の得意分野が一致しているか?の確認です。

一口に不動産会社といっても、扱う不動産の種類はさまざまで、賃貸・売却・土地・増築など、それぞれ特化している分野が異なったりします。賃貸ではなく、不動産売買(売却)を重点的に取り扱う業者を選ぶようにしましょう。

その中でもマンションが得意なのか、一戸建てが得意なのか?自宅のタイプに合わせて選ぶのがベターです。また、物件周辺の土地勘があるかも重要になってきます。

これは、不動産会社のホームページを見たり、査定の際に、担当者に会社で何をメインに扱っているか、どんな実績があるかをヒアリングしたりすれば簡単にわかります。

マンションの物件価格の査定を依頼

マンションのおおよその売却相場の把握と不動産会社の候補が決まったら、実際に不動産会社に査定を依頼します。この売却物件の査定を依頼するところから、実際に不動産会社との付き合いが始まります。

この段階で、売却するマンションの価格をプロの目で査定してもらうということになります。ここでの重要ポイントは、1社に限らず、複数の不動産会社に査定を依頼することです。

そうすることによって、物件価格について様々な視点からの意見、正確な相場を把握することができ、最も有利な条件の不動産会社に仲介を依頼することができます。

 

 

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