マンションを売る理由を見つめ直して、売却の目標を明確にする

公開日:  最終更新日:2017/01/11

マンションを売る時、なんの理由もなく売ろうと思う人はいないですよね?どんな人もその不動産を売却する理由、事情というものがあるはずです。

例えば、転勤による引越し、子供が増えたり成長により大きな家が必要になったといったライフスタイルの変化という理由もあれば、すでに新居を購入した、住宅ローン等の金銭的な問題などの理由もあるかもしれません。ただの気分転換で、という人も中にはいるでしょう。

家を売る理由なんて聞かれなくても自分がよくわかっていると思うかもしれませんが、ここでは理由と共に、自分の状況を少し深く掘り下げてみましょう。

なぜなら、その売却理由を整理すると共に、自分の置かれた状況を整理することにより、実際の売却希望価格や売却時期、新居の形態(購入or賃貸)等のイメージが明確になるからです。

マンション売却の主な理由

ちなみに、実際の売却理由にはどんなものがあるんでしょうか?マンションを売る際の主な理由は以下のようなものがあります。

  • 生活環境の変化による買い換え、住み替え
  • ライフスタイルの変化(子供の成長、子供が増える、子供独立後の部屋余り、バリアフリー、ペット、転勤)
  • 家への不満(住環境、家の不具合、間取り、収納、環境・通勤・通学、庭・車庫等)
  • 相続等による資産整理、物件の処分
  • 金銭的な理由(住宅ローン支払い困難等)
  • 近所トラブル(騒音、異臭、路駐、ペット、人付き合い、習慣・行事)
  • 離婚(離婚率35%) etc.

理由をもとに売却時期(期限)を明確にする

マンションを売る理由を整理すると、ここまでに売らなければいけないといった売却期限の目安がはっきりしてきます。

転勤

例えば6ヶ月後に転勤予定で引っ越さなければならないとなれば、それまでに購入者を見つけて家を売り、引き渡しをしないといけません。

6ヶ月といったら決して長い期間ではありませんから、今すぐにでも売却活動を始める必要があります。仮に、それまでに家が売れない場合は、しばらくの間、引越し先の住宅ローンと現在の住宅ローンの両方を支払わなければならないといった状況にもなりかねません。

なので、半年後の転勤が理由であれば、半年後の期限を目標として逆算したスケジュールを立て、しっかりと半年以内に売却を完了するといった行動が必要になります。

引っ越し

逆に、ただ単に、子供が成人して家を出て行ったので、便利で管理が楽なマンションに引っ越すとか、子供が大きくなってきたので部屋数が多い一軒家に買い替えたいという場合であれば、そこまで売却を急ぐ必要もありません。

この場合は、少し時間がかかってもいいからできるだけ高く売るというのが目標になります。

住宅ローン

また、新築のマンションを契約済みだったり、住宅ローンの支払いが苦しい既に新居購入済みでローンが二重で苦しいとなれば、できる限り早く売却する必要があります。

このように、不動産の売却理由により、その緊急性は変わってきます。ですので、売る理由を整理するということは、すなわち、売却期限(目標)を明確にする作業へとつながるわけです。そして、それを達成するために、いつまでに何をしてどのような戦略で売っていくかを明確化するわけです。

仮に、半年後までに家を売るとなれば、5ヶ月後までには売却契約を完了しないといけません。そうすると、じゃあ、最初の2ヶ月は高めの価格で売り出して、売れなかったら3ヶ月目には値下げして買い手を見つけないといけないなと、最終期限(目標)に向かって逆算して行動するという計画が立てられるわけです。

資金状況を整理して売却価格の戦略をたてる

売却時期(期限)の目標が明確になったら次は資金状況とすべきことの整理です。具体的には、売れる値段と余剰資金状況の確認です。

例えば、住宅ローンが残っているのであれば、売却額から諸費用を引いても住宅ローンを完済できるような額で売れるのが第一の目標です(最低限確保したい売却金額)。

しかし、実際に売れるであろう価格が、住宅ローンの残高より安いと判断される場合は、マンションが売れても住宅ローンが残るわけですからその残債を自己資金で賄う必要があります。

けれども、そんな資金が無いという場合は、売るのを諦めるか、或いは金融機関で借り換えローンを利用するなどの対応が必要となります。

また家やマンションが古く、修繕や間取りのリフォームを実施してから売却しようとする思っていたけど、その修繕費用、リフォーム費用が想定より高くなる場合もあります。その場合は、購入者によるリフォームを前提で売却できるよう、売却価格をどこまで下げるかを検討する必要があります。

高く売りたいけど、既に新築マンションを契約済みだったり、二重ローンで家計が非常に苦しいということであれば、売却価格を少し安めの設定にしてでもできるだけ早く売るということが必要になってきます。

逆に、そういった期限の制限もなく、ゆっくり売ることができるのであれば、高く売れるまでじっくりと腰を据えて売却活動をすればいいということになります。

資金状況、経済状況によっても、不動産(家やマンション等)の売り方、対応の仕方が変わってくるため、自分の状況の整理というのも売却計画を立てる上で大切なポイントの一つとなってくるわけです。

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